【连网】（记 者 梁洪胜） “小区电梯里被人装了广告框做广告，这些收益为何没有公示？”11月16日，海州区通灌路一小区居民向本报反映，物业私自将小区楼栋里的电梯轿厢租给广告公司，让居民产生质疑。居民楼电梯做广告、小区内设电子屏播广告、小区公共设施被出租……近期，针对居民关注的“小区公共收益”存在的乱象以及如何管理使用等问题，记者走访了市区多家小区物业，并咨询了市住房部门和专家律师。
小区乱象
广告进电梯 设电子屏播广告
公共设施对外租赁
王先生家住市区通灌路一小区，近日出差回家乘坐电梯时，他发现电梯里被安装了广告框。“我转了十几栋楼，发现电梯里面都有这种广告框，里面的广告有饭店的、装修公司的、各种娱乐场所的，而且隔几天就会更新。”王先生说。记者随后来到该小区，小区物业一位值班人员说，这些电梯内的广告是广告公司贴的，但经过小区物业同意，“广告收入会补贴小区内相关设施维修费用。”但小区居民李先生告诉记者，物业收取的这些“广告收入”和使用情况并未及时向小区居民公示。
16日，记者来到市区人民路一小区，据业主韩先生介绍，近些年，小区内部分公共设施被物业用来出租，“一些公共用房被物业租给私人开店，具体租金是多少，怎么用的，我们业主都不知道，也没见公开过！”
在记者走访的7个小区中，绝大多数存在广告进电梯、设电子屏播放广告等情况，其中部分小区公共设施出现了对外租赁现象。
业主质疑
“公共收益”不公开
侵犯业主权益
据家住海连路一小区的居民朱先生介绍，正规的广告进入小区电梯或者在小区设的电子屏上播放广告，都是要经过小区物业同意的。小区公共用房或场地如篮球场、游泳池等健身场所如果对外出租，所得收入都属于小区的公共收益。但大部分业主对于这些收益不是很清楚。
采访中，在一些入住时间较长的小区内，业主对小区的公共收益并不关心。而一些新建小区业主维权意识高，会质疑“小区公共收益”具体有多少？钱被谁收走？又花到了哪里？“公共收益属于广大业主所有，物业私自使用，应该是侵犯了小区业主的权益！”小区业主李先生气愤地说。
常见公共收益
电梯广告、公共区域停车位等收益
常见的小区“公共收益”有哪些？记者就此问题联系了江苏海郡律师事务所主任律师戴高明。据他介绍，根据《物权法》规定，小区的公共收益是指在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，利用共用部位、共用设施设备进行经营性活动取得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如电梯广告、户外广告；公共区域的停车位收益；公共区域内租赁的摊位收益；利用公共区域如活动场地经营的收益。
戴高明介绍，利用小区公共区域或设施设备进行经营性活动取得收益较多的小区，一般由业委会和物业服务企业在委托服务合同中予以明确。据他介绍，在有业主委员会的小区里，业主可到业主委员会或业委会委托管理的物业公司查询公共收益的来源和使用情况。而无业主委员会的小区，公共收益多数由前期物业公司代管，小区业主委员会成立后，物业将向业主委员会移交收益部分。
住房部门
物业应公示“公共收益”相关情况
半年一次
针对小区公共收益管理问题，11月16日，记者联系了市住房保障和房产管理局物业管理处一位工作人员。据他介绍，截至2015年上半年，全市小区总数有791个，有物业服务的小区有487个。
该工作人员介绍，根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》第三十七条规定，物业服务企业应当在小区内显著位置设置公示栏，每半年将物业公共服务费和经营设施收益收支情况进行公示。
律师
可通过业委会投诉至街道和社区 或起诉至法院
戴律师介绍，公共收益这一隐藏在小区物业管理中的“灰色地带”，费用大多保管在物业公司手中，业主很难收回。而且，多数小区都不能做到公共收益账目公开，特别是在未成立业委会的小区，公共收益完全由物业公司掌管。“按规定物业公司每年要公布账目，但真正有多少做到了？就算公布了，如果没有业委会的有效监督，还是一笔糊涂账。”
戴律师表示，要解决小区公共收益管理使用等一系列问题，小区业主应尽快成立业主委员会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。如果小区有业委会，可通过业委会出面要求物业公布小区公共收益，有盈余则需返还业主；如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。“物业公司管理资质水平参差不齐，如果拒不公示，业主可向辖区街道办和社区居委会投诉，并向行业主管部门反映，也可向法院起诉。”
