【连网】（胡笳 韩茜 顾爱松）国家房地产相关新政频频发出，港城房地产市场变化也不小。除了对于房价的预期上涨，一些有关营业税改增值税后税负上涨的传言，也让部分市民着急办理房产过户。
不过，笔者从市国税局了解到，日前，“营改增”实施操作细则已经明确。港城居民二手房税负的计算方式确实发生了细微变化，但整体税负不是上升而是在下降，市民无需因此而着急交易。
房地产交易大厅迎来买卖潮
昨日9时，笔者在房地产交易大厅看到，虽然刚刚上班，前来办理房地产交易的市民已经排起了长队，不少市民甚至是前一天就已取号，但因为一直没有排到而不得不次日继续排队。
“最近一段时间，办理交易的市民明显增加。”房地产交易大厅工作人员告诉笔者，自3月1日新大厅搬迁至老行政审批中心一楼，1个月以来，市区（不含赣榆区）二手房共成交1371户，较去年同期增长87%，成交面积12.5万平方米，成交金额6.5亿元；商品房登记发证1832件，同比增长74%；抵押权登记4432件，同比增长78%。
“数字激增，一方面与新大厅更为合理的集中性办公有关，另一面也是市场交易在近期呈现出了明显活跃态势。”房地产交易大厅工作人员表示。
市民担忧税负变化着急卖房
自从听说“营改增”即将在5月1日推广至房地产乃至二手房市场后，市民郭振坤就有些坐不住了，联系中介打算卖房。“我手上有两套房，一套9月交房，另一套则是2000年前的单位福利房，当时购房价格不到3万元，而如今这套房的市面价格则在58万元左右。如果按照3月‘双减’新政，我家房子已经满了2年，是不用交营业税的。但朋友跟我说，如果‘营改增’之后，二手房缴税就要按照买卖差价计算，税率达到11%。这样算下来，我家就需要缴纳6.06万元的税，我能不着急吗？”郭振坤说，他就按照中介的说法，将自己的老房子挂出来，并委托中介帮自己租套过渡房。
笔者以购房者身份咨询二手房中介，但是很多中介表示新政尚未实施，还不清楚，并建议笔者尽早做决定，以免政策发生变化。“前段时间打来电话咨询‘营改增’后二手房缴税政策的客户确实不少，有的客户甚至因为着急抢在5月前卖房，宁愿降价成交。”天豪房地产中介经理王静波表示。
港城二手房税负政策已明确
就此情况，笔者咨询了市国税局货物劳务处负责人。“目前，财政部、国家税务总局下发的‘营改增’实施方案已经明确，5月1日起，‘营改增’之后，二手房税负整体保持不变，少数纳税人税负甚至会出现小幅下降。”该负责人表示。
据他介绍，营业税改征增值税后，我市不同于北上广深地区，二手房增值税执行的规定是“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”而对于2年以内的住房出售，税负较营业税略有下降。
“北上广深等地区，对于2年以上住房实施区分征税政策，其中非普通住宅按照差额5%进行征税，普通住宅则免征增值税。连云港不属于上述地区，对于2年以上的住房不区分普通、非普通，均实行免征增值税的规定。以市民郭先生为例，他的情况按照新政策因为年限达标依旧可以免征增值税。”该负责人表示。
不满两年买卖税负有所下降
“事实上，部分房主将不足2年的二手房销售，或可因为‘营改增’而享受到税惠。”市国税局货物劳务处负责人表示，虽然“营改增”后，税率与以前营业税税率相同都是5%，但是由于增值税属于价外税，而营业税属于价内税，因此“营改增”后，在进行二手房交易时，二手房计算收入时将从房价中去除购房时的增值税，按照房价净值计算。
他举个例子，假设某位市民将购买的住房在2年内出售，出售价格为100万元。那么，根据现在的税收政策，税务部门将按照5%的营业税率征收，那么他需要缴纳营业税（不考虑城建税等其他附加税）100×5%=5万元。但“营改增”之后，这套相同价格的房子在2年内出售，将征收增值税（不考虑城建税等其他附加税）100÷（1+5%）×5%=4.76万元。
“这样新政策和原政策相比，这位市民购房就能少缴2400元的税，税负显然是下降了。”国税局货物劳务处负责人说，这次“营改增”政策的调整，对于二手房来说并没有增加税费，甚至变相降低了税负，这将会对楼市上涨产生推波助澜的作用。
