【连网】 (记者 陈兵 通讯员 傅裕)为进一步规范我市商品房质量保证金使用管理，保障商品房在保修期内得到正常维修和使用，市住房部门日前出台了《市区商品房质量保证金使用实施细则》，其中，保修期限自商品房竣工验收备案之日起计算，商品房出现质量问题需要维修时，如果开发企业不履行保修责任的，或者开发企业因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务的，报修人可向属地街道办事处（乡镇）提出保证金使用申请。
市区商品房有了质量保证金
购买一套住房，对普通市民来说是件大事，而商品房的质量如何保障也深受关注。为了保障商品房在保修期内得到正常的维修和使用，维护广大业主的合法权益，根据市住房部门出台的《实施细则》，市区范围内（包括海州区、连云区、市开发区、云台山景区、高新区、国家东中西区域合作示范区）房地产开发企业销售的商品房质量保证金的监管、使用和退还，均在适用范围。
在商品房质量保修期内，房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证金的使用，以房地产开发企业就该开发项目预留在监管机构的质量保证金为限额。超过商品房质量保修期限或保修范围的，不得使用监管机构留存的保证金。
正常使用条件下，商品房最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗，为5年；外墙外保温工程，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程，为2年。保修期限自商品房竣工验收备案之日起计算。
何种情况可申请质量保证金
据市住房部门相关人士介绍，在保修期内，商品房专有部位出现质量问题时，业主应按商品房质量保证书载明的报修方式向开发企业报修；商品房共用部位、共用设施设备出现质量问题时，物业服务企业、业主委员会或相关业主（以下简称报修人）应及时向开发企业报修。
保修期内，商品房出现质量问题需要维修时，如果开发企业不履行保修责任的，报修人可向属地街道办事处（乡镇）提出保证金使用申请，街道办事处（乡镇）受理后应在7个工作日内到现场核实，核实无误后将相关材料报送区物业主管部门。区物业主管部门在收到相关材料后应在3个工作日内将保证金使用申请书内容书面通知开发企业或在市住房局网站上公示，开发企业在收到通知或在公示后15个工作日内未提出书面异议或未进行维修的，可启动使用保证金。
开发企业对保修申请提出书面异议的，报修人应在提出保证金使用申请后，根据开发企业异议内容，补充提交委托有相应检测资质的检测机构或具有司法鉴定资格的专业部门出具的工程质量检测报告或书面意见等材料，也可提交确定应由开发企业承担保修责任的仲裁文书或生效判决书。
在保修期内，商品房出现质量问题需要维修时，如果开发企业因注销、歇业、解散、破产等原因无法履行保修义务的，报修人可向属地街道办事处（乡镇）提出保证金使用申请，并提供以下材料：报修人委托有相应检测资质的检测机构或具有司法鉴定资格的专业部门出具的工程质量检测报告或书面意见；报修人根据相关规定选择具有相应施工资格的施工单位，施工单位应按有关规定编制维修方案和工程预算并报属地街道办事处（乡镇）。
街道办事处（乡镇）在收到上述材料后，7个工作日内到现场核实，核实无误后委托具有相关资质的机构进行审核，审核确认后将相关材料报送区物业主管部门。经区物业主管部门批准，由报修人在街道办事处（乡镇）监督下组织维修。审核费用计入维修成本，在保证金中列支。
“如果维修费用超过10万元（包含10万元），报修人可选择监理单位对维修工程实施监理，监理费用计入维修成本，在保证金中列支。”市住房部门相关人士表示，监管机构在资金拨付之日起30日内，将保证金使用明细函告开发企业。如果开发企业已经注销或无法取得联系的，在市住房局网站上进行公示。
不属保修范围不能用保证金
根据规定，下列情况不属于保修范围，不得使用保证金进行维修：因物业使用人使用不当或者擅自改动房屋结构、设施设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；因不可抗力造成的物业质量问题。
物业服务企业发现房屋共用部位、共用设施设备出现质量问题，未及时向开发企业报修的，因拖延报修而造成的责任由物业服务企业承担。保修期内，开发企业不积极履行保修义务，发生报修人使用保证金维修房屋情况的，计入开发企业诚信档案。
申请使用质量保证金进行商品房维修的，由报修人根据与维修施工单位的合同约定对维修工程质量承担保修责任。
市住房部门有关负责人表示，保修期满后，开发企业向商品房质量保证金监管部门提交退还保证金书面申请，并同时出具由属地区级物业主管部门出具的同意退款证明，监管机构收到退款申请后30日内将监管账户内保证金退还给开发企业。
