商业街区规划应接轨市场 ———港城商业街区系列观察（二）

2019-04-03 09:10 来源: 连网

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【连网】□ 周莹

今年，我市多家商业街区酝酿启动新改造计划。作为同市场高度接轨的商业模式，商业街区的规划不仅仅是换个门头，更重要的是增强商业服务功能，让更多的人愿意到街区消费。

商业街区的规划当强调文化内涵

海州区的民主路、盐河巷，连云区的连云港老街等，这些街区最初开发时，人们都希望其可以成为连云港新的旅游景点和商业热点，然而目前看来，这些打着文化牌的老街还没有充分发挥文化吸引力。

专家表示，追究其原因，是在早期规划的时候对于历史街区的内涵研究不够透彻。而这样的教训最深刻的就是对海州老城的开发。老城的青石板被换成了水泥板，让老街缺了韵味。

当然，苏南等城市也经历过这样的阶段。在浙江乌镇采访时，乌镇的管理者告诉记者，当初他们为了修复古镇，从江苏周边搜集了很多城市不要的青石板，填补古镇的空缺。

我市正处于创建历史文化名城的关键阶段，要高标准地开发商业街区，历史文化商业街区自然是不容错过的主题。在这样的背景下，我市要邀请高端的历史文化商业街区专家和历史学者深刻解读城市商业街区内涵，让古街真正地散发古韵，不断提升历史文化商业街区的商业价值。

专家表示，历史文化商业街区的出现适应了当前城市微旅游爆发的时代：淘各种城市文化的东西，收获眼界和惊喜的需求。人们在这些历史文化商业街区中，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，体悟所在城市的精华与特色，就是一种惬意的微旅游方式。

其实不仅历史文化商业街区需要文化内涵，新的商业街区同样需要文化味道。例如上海的新天地，其商业开发的主要内涵为居住和商业区，为此选择的商业模式以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主。然而在这种现代化的开发中，依旧赋予其重要的文化内涵，让人们读懂上海的“沪味”。

商业街区规划要注重商业服务功能

近日，记者来到位于万达广场附近的美食水岸采访时发现，这里店铺出租率并不高，特别是位于街区内侧的店铺开业率明显不足。民主路情况相似，虽然一层的店铺出租率还可以，但是二层店铺出租率不高。专家表示，出现这样的情况主要是因为这些商业街区在规划的时候忽略了市场的内涵。商业街区只有将商业与文化、休闲游憩相结合，注重商业服务功能，才能让商业街区热闹起来。

那么，如何增强街区的商业服务功能呢？苏州山塘街的经验可以借鉴，其在规划的过程中非常注重游憩功能的营造，将游憩规划贯穿于商贸、旅游、购物、娱乐、服务、文化等功能的各个环节。在规划设计的时候，有效设置游憩节点、动线，让商贸与旅游休闲结合起来，双赢互动。当然，游憩节点的设置要符合商业要求、要富于弹性、预留适当空间。因此，山塘街合理设置路线以及业态分布，避免“人在街上走，不往店里去”“一楼挤，二楼空”的情况，节点及动线设置合理，街道的宽度也避免了“宽街无闹市”尴尬。并通过美化亮化橱窗和主题沙龙、才艺研习、体验馆等模式的合理引导，开发“二楼经济”，同时顺应信息化潮流，大力发展智慧旅游，推出微博、微信、手机客户端等智慧旅游项目。

此外，在规划设计的同时，还需要注意细节。在我市特色街区采访时，记者发现一些设施设计不够人性化。例如在盐河巷可以休憩的地方被各种小摊点摆满。其实特色街区要同时满足市民和外来游客的需要，这就要求街区基础设施要贴心。而目前，我市特色街区存在停车困难，旅游标识、导游图、指示牌等不规范不完整等问题，这些都需要进一步解决和改善。

商业和文化的融合是关键

强调文化内涵，赋予商业街区以灵魂；强调商业内涵，赋予商业街区以生命。业内人士表示，只有兼具两者的内涵，商业街区才能成长起来。

为了推进商业和文化的融合，各个商业街区想出了很多办法。例如宽窄巷子的运营模式就是采取“三位一体”的方式，概括来说就是政府经营环境、企业经营市场和民众经营文化。成都文化旅游发展集团全面负责宽窄巷子项目的投资、招商、运营和管理。文旅集团为做好宽窄巷子这一历史文化保护区重建工作，组建了成都文旅资产运营管理有限责任公司，全面负责保护区的商业定位、招商规划和市场营销，并为商家提供安保、保洁等服务。同时，青羊区政府成立了由分管副区长任组长、各职能部门参与的“宽窄巷子历史文化保护区管理委员会”，由街道与资产公司负责人组成管委会办公室，负责日常事务管理。管委会制定了《宽窄巷子历史文化保护区管理办法》，对历史文化片区的保护与布局，市容秩序与环境卫生、公共秩序与交通安全日常管理，公共设施和商业经营日常监督管理，行政执法部门集中执法、便捷服务等方面作了具体规定，实现综合管理规范化、制度化。杭州清河坊街区成立专门管理机构清河坊管理委员会，对整个街区保护、开发、建设、招商等进行管理。在开发之初，政府投入大量资金和政策扶持，用8年时间涵养清河坊。并广泛搜罗各地各行当民间艺人，起步阶段不仅不收任何费用，还给予一定生活补贴，着眼长远的市场培育。

商业街区规划应接轨市场 ———港城商业街区系列观察（二）

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