成交三连涨二手房走出至暗时刻？

2022-09-07 11:55 来源: 北京青年报

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【连网】 5月份，受疫情影响，北京二手房成交跌入谷底。在此之后，以降低贷款利率为主的优化政策开始出台，6月至8月，二手房市场成交迎来了一波“三连涨”。据统计，8月北京二手房网签13920套，环比增长12.8%。

同时，二手房供应量也有所增加，业主挂牌价格预期有所转弱，二手房市场“以价换量”态势凸显。

随着楼市回暖信号不断，市场对二手房的关注度也有所升高。业内认为，目前买卖双方价格博弈尚未完成，接下来在政策没有大范围调整的情况下，市场将继续处于盘整状态，同时会进一步向买方倾斜。

　　价格博弈加剧

　　挂牌量增长看房热情却下降

当下的北京，二手房市场两极化现象十分严重。

好房子不愁卖，甚至有人抢着买；没有优势的房子，不仅升值无望，连卖出去都很难。

位于亦庄的和成璟园8月末上架了一套95平方米的3居室房源，售价530万元。无论是均价还是总价，在同小区中都处于底部位置。相比在售的同户型房源，价格要便宜10万-20万元。对于这类降价二手房，经纪人张铭表示，近两个月小区内挂牌房源增多，不少人都是卖了房再置换新房，因此在价格上就有了松动的空间。

在整体大环境下行的趋势下，二手房东的心态也跟着发生了改变，当库存增加，尤其是同类型在售房源增多的时候，降价卖房就会变成常态。

根据58安居客房产研究院报告显示，8月份有更多的二手房挂牌出售，北京新增挂牌房源量环比7月份上涨了6.9%。

“大部分挂牌卖房的人都是为了置换出资金，有的是为了补贴生意现金流，有的是为了换房。这些着急出售的房东，往往会主动下调20万左右。”位于昌平的房产经纪人赵宇表示，他所在的领秀慧谷社区，近两个月成交了二十多套房子，绝大多数房源都有一定的溢价空间。整体上看，买卖双方关于价格的博弈仍非常焦灼。买房人担心会踩到高点，而卖房人则认为年底会触底反弹。

尤其是在一些关注度比较高的板块，部分房东对于价格的预期从今年开始一路走高，与买家形成了明显的预期背离。麦田分析师告诉北青地产，像回龙观的一些次新小区，就在价格提升后，反而出现了看房人减少，去化变慢，周期拉长的情况。

从二手房的成交实际情况看，能够卖得好的房源，要么是总价较低，户型较小的刚需盘，要么就是配套齐全的改善盘。其余较为普通的房源，想快速出手，只能降价卖房。

麦田房产分析师就对北青地产表示，8月份虽然房源挂牌增多，但购房者的看房热情和7月相比却有所下降。一方面是因为双方对于后市的预期有所分歧，买房人的观望情绪仍然较重，另一方面也是因为市场处于调整期，价格的波动，让不少购房人选择持币观望。

　　节奏回归正常

　　8月北京二手房成交呈“三连升”

数据显示，8月北京市二手住宅网签量为13920套，环比上月12338套上升了约12.8%，但同比去年8月的15942套下滑约12.7%。

在业内看来，北京二手房月成交量在1.2万-1.5万套属于正常区间范围，8月网签近1.4万套说明整体市场运行比较平稳，尽管仍处于调整阶段，但正在逐步复苏回温。“需要说明的是，网签数据具有滞后性，无法及时反映市场实际走势。”分析师表示。

从恢复的角度分析，分析师认为，8月二手住房市场势头明显放缓，成交量相较7月已开始回落，与疫情前正常月份水平相当；由此，初步判断为疫情期间积累的需求已在6、7月份充分释放，市场节奏回归正常。

值得一提的是，从6月开始，北京二手房成交量呈逐月上升的趋势，至此8月已经出现了“三连升”。麦田分析师分析，“三连升”的背后是5月份北京遭遇疫情，部分小区封控，成交基数低所致。从成交量来看，这三个月北京二手房市场逐月回升，市场已经走出最底部，当前市场进入调整阶段。

不只成交量上升，市场均价也有所微涨。据中指研究院监测统计，北京8月二手房平均价格为75529元/平方米，环比上涨0.28%，同比也上涨4.27%。

对于二手房平均价格上涨，多位业内人士认为，主要来自市场层面的观望情绪主导，目前大部分房东不着急出手，惜售以求卖出好价钱的心态较为明显。

此外，聚焦到二手房市场成交结构，面积和区域出现了明显分化，优质房源一房难求。从面积段来看，中小户型和豪宅卖得好，中间面积段行情一般。

其主要原因在于，刚需第一套房通常受制于总价、通勤等诉求，相较于新房楼盘，对应的二手房可选择的范围更广，且地段周边配套更完备；而豪宅买家将房子作为资产看待，在当下更利于发挥保值作用。

　　企稳信号明显

　　市场向买方倾斜

从今年年初以来，多次重要经济会议中都提到，合理支持刚性和改善性住房需求。尤其是信贷端迎来积极变化，市场活跃度有所提升。

以首都北京为例，在5年期以上LPR遭遇年内三降后，8月北京首套及二套房贷款利率下限已降至4.85%和5.35%，这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌破5%。

在政策暖风的带动下，二手房市场逐渐企稳。

麦田分析师表示，目前买卖双方价格博弈尚未完成，接下来政策若没有大范围调整的情况下，市场将继续处于盘整状态。预计9月份随着挂牌房源的增多，房东下调挂牌价的压力会进一步增大，市场会进一步向买方倾斜。

北京链家研究院则认为，当前金融和政策氛围整体宽松，尽管居民购房按揭成本在进一步下降，但对市场的刺激作用并不明显。目前，市场预期处于稳定状态，买卖双方观望情绪皆较为明显。预计未来一段时间内，北京二手住房市场将保持当前修复的态势，平稳发展。

展望未来，中指研究院预计，各地政府将继续“用足用好政策工具箱”，因城施策稳楼市。随着楼市政策环境的持续改善及传统销售旺季的来临，部分一二线热点城市房地产市场或逐步企稳恢复。(应受访者要求，张铭、赵宇皆为化名)

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